Франкфурт на Майне

Напишите нам сообщение

© 2012 - 2019 - W&F Germany Consulting Service  - Frankfurt am Main

  • White LinkedIn Icon
  • White Facebook Icon
  • White Twitter Icon

Процедура приобретения недвижимости в Германии

January 27, 2016

 

Иностранцы без всяких ограничений могут приобретать как жилую, так и коммерческую недвижимость на всей территории Германии, оформляя ее либо на физическое, либо на юридическое лицо.
Для покупки нужен лишь действующий заграничный паспорт и деньги. Физическое лицо, независимо от гражданства, имеет право на покупку земли, жилой и коммерческой недвижимости во всех федеральных землях Германии.
Если покупка оформляется на юридическое лицо, то нужен документ из Торговой Палаты (Handelskammer), подтверждающий законность деятельности компании.

С ЧЕГО НАЧИНАТЬ ПРОЦЕСС ПОКУПКИ
Для выбора объекта лучше всего обратиться в агентство недвижимости, а затем совершить ознакомительный тур с целью предварительного осмотра объекта. Конечно, можно совершить покупку удаленно, обратившись в агентство через интернет, затем приехать для заключения сделки, однако большинство покупателей предпочитает сначала взглянуть на жилье лично. При личном присутствии можно купить жилье и у частного лица. Хотя покупка через агентство, как правило, оказывается надежнее.
При удаленном приобретении вы можете оформить доверенность на своего представителя. Доверенность обязательно должна быть заверена нотариусом и содержать апостиль.

КАК ДОБРАТЬСЯ
Удобнее всего добираться в Германию самолетом. Из Москвы и Петербурга рейсы следуют во многие крупные города: Берлин, Гамбург, Ганновер, Дюссельдорф, Мюнхен, Кельн, Франкфурт-на-Майне. Стоимость билетов туда-обратно – от €250 до €500.
Более дешевый, но менее удобный способ – путешествие на поезде: сначала надо добраться до Бреста, потом – через территорию Польши в Германию. Дорога из Белорусии занимает менее суток и обходится примерно €130 в одну сторону.
Есть и прямые поезда в Германию. Берлинский поезд имеет вагоны из Москвы (27 часов в пути) и Петербурга (37 часов). Брюссельский поезд проходит через западные районы Германии (34 часа из Москвы). Из Калининграда ходят ежедневные прицепные вагоны в Берлин (15 часов). Раз в неделю ходит поезд Саратов-Берлин (47 часов) с прицепными вагонами из Новосибирска (88 часов), Уфы (71 час), Ростова (56 часов), Екатеринбурга (67 часов), Самары (62 часа), Челябинска (78 часов), Омска (80 часов). Тарифы чуть ниже, чем на авиабилеты.
Можно добраться до Германии и автобусом. Из Москвы ходят рейсы в Гамбург (через Берлин и Бранденбург) и Ганновер, дорога длится около двух суток. Из Петербурга через Ригу автобусы следуют в Бонн, Штутгарт и Мюнхен: такая поездка занимает почти два дня. Стоимость билетов туда-обратно – от €150–200.
Многие предпочитают приезжать в Германию на своем личном транспорте. Из России, как правило, едут через Белоруссию и Украину по территории Польши. Такая поездка занимает около полутора суток. Жители Петербурга и всего Северо-запада России предпочитают ездить на личном автотранспорте в Германию через Прибалтику или Скандинавию.

ОТКРЫТИЕ СЧЕТА В НЕМЕЦКОМ БАНКЕ
Расчеты между продавцом и покупателем осуществляются путем безналичного расчета. Другие способы практически не используются. Оплата может производиться, как с немецкого, так и с любого другого зарубежного счета, в том числе и российского. Юридических ограничений для открытия иностранцами счетов в немецком банке нет, но у клиентов с непрозрачным финансовым прошлым могут возникнуть сложности, так как в Германии весьма строгое законодательство по борьбе с отмыванием незаконных капиталов.
Для удостоверения личности и прохождения всех формальностей при открытии счета необходимо присутствовать лично. Действующий в банковской системе ФРГ способ «почтовой легитимации» клиента, когда каждый гражданин может удостоверить личность банку в любом почтовом отделении страны, не действует в отношении иностранцев.
С требованиями банка к оформлению и перечню запрашиваемых документов желательно ознакомиться заранее. Чаще всего от иностранных клиентов требуются загранпаспорт, подтверждение адреса проживания и правильно заполненные банковские формуляры, но некоторые банки могут потребовать и справку-рекомендацию.
Счет открывается в евро. Договор на его обслуживание заключается после проверки банком документов и данных клиента. Деньги на счет можно вносить сразу после открытия.
Для оплаты с российского счета необходимо предоставление в банк пакета документов, подтверждающих цель перевода денежных средств. Как правило, достаточно оригинала договора купли-продажи с переводом на русский язык. Не помешают и дополнительные документы, такие как счет нотариуса и уведомление на оплату на русском языке с указанием полных банковских реквизитов.

КАК ПРОХОДИТ СДЕЛКА
Первое, что рекомендуется сделать покупателю, – это ознакомиться с содержанием Поземельной книги (Grundbuch). Сделать это можно либо самостоятельно, либо с помощью нотариуса. В Поземельной книге зафиксированы все настоящие и будущие собственники земли, возможные обременения ипотеками и т. д.
Стоит обратить внимание на то, что обременения ипотеками, зарегистрированные в поземельной книге, перенимаются покупателями только в том случае, если они дают на то свое согласие. Любые обременения ипотеками или банковскими кредитами должны быть удалены из поземельной книги в процессе переоформления прав собственности. Только после получения разрешения банка на удаление обременений (Löschungsbewilligung) деньги переводятся на счет продавца или напрямую на счет кредитора, поэтому покупатель ничем не рискует. Погашение обременений происходит либо полностью за счет покупной стоимости или ее части, либо, если покупной стоимости не достаточно, часть задолженности покрывается за счет покупной стоимости, а по поводу оставшейся части между покупателем и банком заключается договоренность о способе ее погашения.
После проверки состояния недвижимости в Поземельной книге продавец и покупатель как правило встречаются у нотариуса. При этом одновременного присутствия сторон для заключения договора не требуется – допускается поочередная явка к нотариусу. Заверка договора купли-продажи у нотариуса – обязательное условие сделки.
Перерегистрация прав собственности в Германии происходит в два этапа: предварительная регистрация прав собственности (Auflassungsvormerkung) и окончательная регистрация (Grundbucheintragung). 
Сразу после подписания договора купли-продажи нотариус высылает в поземельный суд (Grundbuchamt) заявку на предварительную регистрацию покупателя в качестве нового владельца. Только после этого, а также выполнения других необходимых предпосылок, сумма переводится на счет продавца покупателем напрямую или нотариусом с трастового счета. После получения продавцом покупной стоимости и оплаты налога на приобретение недвижимости, нотариусом высылается в поземельный суд заявка на внесение окончательной регистрации с одновременным стиранием предварительной. Все занесенные данные хранятся в электронном кадастре (поземельной книге), из которого владелец может в любое время запросить выписку.
Поскольку процедура окончательной регистрации прав собственности может занять определенное время,  в договоре купли-продажи, как правило, оговаривается дата "экономического перехода прав собственности" – дата, начиная с которой покупатель перенимает все права и обязанности, связанные с владением недвижимостью: проживание, сдача в аренду, оплата ежемесячных расходов и т.д. Для удобства расчетов экономический переход прав собственности назначается обычно на 1-е число месяца, следующего за оплатой покупной стоимости.
Полная процедура сделки купли-продажи и перерегистрации прав собственности от начала подготовки документов на покупку до окончательной регистрации прав собственности в поземельной книге занимает в среднем от 2 до 4 месяцев, но иногда и дольше, если объект продается через банк, управляющего по делам о неплатежеспособности, опекунский суд, с привлечением ипотечного кредита и т.д.

РАССЧЕТЫ МЕЖДУ ПРОДАВЦОМ И ПОКУПАТЕЛЕМ:
Имеется два варианта расчетов между покупателем и продавцом: оплата напрямую на счет продавца или расчет посредством трастового счета нотариуса (Notaranderkonto).
Первый вариант применяется практически всегда в случае покупки недвижимости лицами, постоянно проживающими в Германии. В этом случае оплата производится на счет продавца после получения от нотариуса письма с указанием о выполнении всех необходимых предпосылок (Preisfälligkeitsbescheinigung). К предпосылкам оплаты относятся: произведение предварительной регистрации прав собственности в пользу покупателя (Auflassungvormerkung), получение справки от банка о разрешении на стирание обременений (Löschungsbewilligung), если таковые имеются, получение разрешения управляющего при доме на продажу и покупку (Verwalterzustimmung).
Оплата посредством трастового счета нотариуса используется в основном в случае покупки недвижимости иностранными гражданами, не проживающими постоянно в Германии. 
В этом случае все расчеты, связанные с оформлением сделки купли-продажи (оплата покупной стоимости, налога на приобретение недвижимости, мелких судебных издержек на переоформление прав собственности, разрешения управляющего и др.), производятся нотариусом через специальный трастовый счет. Трастовый счет открывается нотариусом конкретно на данную сделку после подписания договора купли-продажи, куда покупатель в течение оговоренного срока (обычно 2-4 недели) вносит покупную стоимость и дополнительные расходы. Доступ к трастовому счету имеет исключительно нотариус, который по мере поступления счетов оплачивает все необходимые расходы, а также после выполнения всех необходимых предпосылок к оплате (указанных выше) - покупную стоимость на счет продавца.

СОПУТСТВУЮЩИЕ РАСХОДЫ
Обязательным условием внесения нового собственника в Поземельную книгу является уплата налога на приобретение недвижимости. Как правило, он составляет 3,5% от покупной цены. Некоторые регионы, например Берлин, увеличили ставку налога до 4,5%. Следует помнить, что покупатель и продавец солидарно отвечают за уплату данного налога. В большинстве случаев в договоре купли-продажи указывается, что все сопутствующие расходы по оформлению сделки купли-продажи несет покупатель.
Продавец оплачивает расходы, связанные с удалением обременений, зарегистрированных в поземельной книге, а также расходы по дополнительному заверению договора (Nachgenehmigung), если он не смог присутствовать на основном заверении (Beurkundung).
Расходами со стороны покупателя являются: налог на приобретение недвижимости, нотариальные услуги, издержки на переоформление прав собственности, комиссия маклера.
Ставка налога на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer) зависит от федеральной земли, в которой расположена покупаемая недвижимость.

Tags:Банковский счёт

Share on Facebook
Share on Twitter
Please reload